Con la promulgación de la Ley núm.
108-05 sobre Registro Inmobiliario fueron suplidas las falencias de la Ley 1542 del 7 de noviembre del año 1947, modernizado el sistema registral inmobiliario, y fortalecidos los principios de publicidad, legalidad, autenticidad y especialidad.
No obstante, el sistema inmobiliario dominicano aún adolece de fallas estructurales que lo hacen vulnerable a la comisión de fraudes.
La dualidad de sistemas que caracteriza el sistema inmobiliario dominicano provoca que dicho sector conviva con un régimen Ministerial (para los inmuebles no registrados), que genera inseguridad jurídica por no depurar derechos, ya que está basado en la transcripción de actos jurídicos, con efectos declarativos (no nace el derecho, se hace oponible a terceros), y por otro, con el sistema Torrens (para los inmuebles registrados), basado en la calificación registral, con efectos constitutivos (el derecho nace con la inscripción) y presunción de exactitud de lo registrado.
Dentro de este marco jurídico particular, entre las principales debilidades se destacan la falta de control de la actuación de los intermediarios inmobiliarios, la escasa interoperabilidad entre instituciones claves como el Registro de Títulos, la Dirección General de Catastro Nacional, la Dirección General de Impuestos Internos, la Junta Central Electoral y los Ayuntamientos, la ausencia de una fiscalización rigurosa de los proyectos en plano, la lentitud de los procesos judiciales y una débil persecución penal frente a este tipo de delitos.
Estas deficiencias inciden negativamente en la seguridad jurídica y en la confianza de inversionistas nacionales y extranjeros.
En este contexto, los intermediaros inmobiliarios desempeñan un rol fundamental en las transacciones de compra y venta de inmuebles, pues de su actuación depende, en gran medida, que dichas operaciones se realicen de manera segura y cumpliendo las regulaciones legales.
Sin embargo, la falta de regulación y supervisión estricta ha permitido la proliferación de figuras informales como “gestores” o “agentes”.
Lo anterior permite que operaciones que involucran altas sumas de dinero sean gestionadas por personas que carecen de formación jurídica y técnica adecuada.
A ello se le suma que a dichos “gestores” o “agentes” no se les exige colegiación obligatoria ni tienen un ente regulador sólido que supervise el ejercicio de la intermediación inmobiliaria, lo que facilita la comisión de irregularidades y expone a los adquirientes a riesgos significativos.
Aunque se han depositado diversos proyectos en el Congreso Nacional para regular la intermediación inmobiliaria y prevenir los fraudes, esto no ha prosperado.
En fecha 18 de febrero de 2025 fue solicitada a la Cámara de Diputados la reintroducción de un proyecto de ley que regula los servicios inmobiliarios y el contrato de corretaje, sin embargo, perimió y hasta la fecha no han sido depositadas otras iniciativas.
En el Senado, en el 2025 fueran depositados: 00620-2025-PLO-SE, 00426-2025-PLO-SE, 00424-2025-PLO-SE (proyectos perimidos), y en el 2026 (hasta la fecha), las iniciativas: 01334-2026-PLO-SE, 01327-2026-PLO-SE y 01305-2026-PLO-SE (proyectos activos).
Por otro lado, en los casos de proyectos en plano, se identifican prácticas preocupantes, como la comercialización de inmueble antes de contar con los permisos, licencias y titularidad del terreno.
A esto se le añade que, los procesos judiciales derivados de fraude inmobiliario suelen ser largos y complejos, generando alta incertidumbre respecto a la recuperación del capital invertido, y la imposibilidad de obtener el inmueble que se pretendía adquirir.
Mientras que, en múltiples casos, solo se persigue al estafador directo, quedando fuera notarios, intermediarios o empresas que actuaron con negligencia.
En paralelo, persiste una conducta riesgosa y descuidada por parte de algunos adquirientes que confían en acuerdos verbales o suscriben contratos con cláusulas dolosas, lo que evidencia una limitada cultura de educación jurídica preventiva en la materia.
Esta situación se agrava cuando no se aplica de manera rigurosa la Ley 155-17 sobre lavado de activos, realizándose transacciones sin verificar el origen de los fondos ni la identidad de las partes involucradas.
Ante este panorama, la interrogante clave es ¿qué mecanismos legales existen en caso de ser víctimas de un fraude inmobiliario? Sin consecuencias efectivas, con vacíos normativos y controles débiles, esas prácticas continuarán repitiéndose y afectando la seguridad jurídica del mercado inmobiliario dominicano.
Licenciada Khiara Haannoggy Henríquez Hernández.
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